מי ישלם ומי יחסוך

אשר ואשתו החליטו החלטה קשה: לעזוב את עיר מגוריהם הרגילה הקרובה לבית חמיו של אשר, ולעבור לעיר חדשה, בשל הצעת עבודה מפתה עם שכר טוב.

בזבזו אשר ואשתו כמה ימים בחיפוש אחר דירה באזור החדש, אך דא עקא, שהאזור הזה היה יחסית מאוד מבוקש ומחירי שכירות הדירה בו עלו לשמים. זאת בנוסף לארנונה הגבוהה שנגבתה במקום בשל היותו "חדש" יחסית.

לבסוף, מצאו אשר ואשתו דירה שתענה פחות או יותר על כל צרכי המשפחה.

לאחר שכבר סגר אשר את כל פרטי השכירות עם המשכיר, הגיע יום החתימה על חוזה השכירות. והנה, בעודם נוסעים, ליבו של אשר נחמץ בקרבו, וחשב לעצמו: המשכיר הולך גם כך להרוויח כאן הון עצום, כיון שמודבר באזור מבוקש, וגם הארנונה הגבוהה, אולי אתחרט? מנגד שמע קול פנימי אומר לו: אין ברירה, כבר התחייבת לסגור…

כך נכנסו הוא ואשתו לפגישה על המשכיר, כשפניו של אשר מעט נפולות וראשו קודח מחשבות לכאן ולכאן.

ראה זאת המשכיר ואמר לאשר: "אתה יודע מה? אני רואה שקשה לך, באמת שינוי גדול גם עם המשפחה, ועלויות גבוהות של מעבר הדירה. לכן החלטתי, אני אקח על עצמי את תשלום הארנונה לעיריה לשנה הקרובה וזה יחסך ממך בעז"ה".

משפט זה עודד את אשר מאוד והם חתמו על החוזה. אך משום מה, אם מחוסר שימת לב או מכל סיבה אחרת, תנאי חדש זה לא נכתב בחוזה השכירות.

ויהי כעבור חודשיים, והנה נחת בתיבת הדואר תשלום הארנונה הראשון. מיהר אשר לשלוח זאת למשכיר כדי שישלם, אולם כל תגובה ממנו – לא קיבל.

לאחר מספר נסיונות בטלפון, ענה המשכיר ואמר לאשר כך: הרי לבסוף לא סגרנו שאשלם זאת בחוזה, ואם כן – איני מחויב לשלם!

אשתו של אשר רצה להגיש לו כסא וכוס מים בעוד הטלפון נשמט מידו עקב מה ששמע… לאחר שהתאושש מעט, הגיב אשר: הלא כל הסיבה שחתמתי חוזה זה רק בגלל מה שאמרת לי בעל פה שתשלם את הארנונה לשנה הקרובה, ואין זה מכובד, הגון וישר לעשות כך!

אולם המשכיר בשלו: לא התחייבתי בחוזה, ואינך יכול לחייב אותי לשלם את הארנונה.

ונשאלת השאלה עם מי הצדק: האם אכן כל מה שלא נרשם בחוזה – לא קיים, או שישנם תנאים הנאמרים בעל פה ואף־על־פי־כן תופסים ומחייבים את הצדדים?

תשובה בקצרה: אם לאחר ששמע את הצעת המשכיר אמר השוכר שהוא מסכים לכך ואישר את דבריו (בסדר/אוקי) וכדומה – התנאי מחייב את המשכיר. אולם אם השוכר שתק ולא הגיב – אין התנאי מחייב את המשכיר.

תשובה בהרחבה: ביאור הדברים הוא:

כל תנאי שסוכם על דעת שני הצדדים בפירוש בשלב המשא ומתן על החפץ או הדירה, לפני עשיית הקנין או לפני חתימת חוזה המכירה, וסוכם שעל דעת כן חלה המכירה או השכירות וכדו', אזי אפילו אם התנאי הוא לטובת הלוקח והמוכר הציע זאת בתחילה והלוקח שתק, או במקרה הפוך כשהלוקח הציע בתחילה תנאי שהוא לטובת המוכר והמוכר שתק – תנאי זה מחייב את שני הצדדים, גם במקרה שלבסוף הוא לא נכתב בחוזה, ולא משנה מי הציג את התנאי הנ"ל (המשכיר או השוכר), כי על דעת כן נעשתה העסקה.

אמנם, בכל עשיית תנאי חדש לאחר שהצדדים סיכמו בעל פה את כל פרטי המקח ונמצאים רגע לפני הפן הטכני של גמר המקח, אזי הדין הוא שונה:

אם התנאי החדש שנוסף מהווה חזרה ממה שכבר סוכם ביניהם, או שנוסף כאן דבר חדש שלא דובר עליו מתחילה – אז: אם התנאי החדש הוא לטובת הקונה – צריך הקונה לאומרו או לבטא את הסכמתו לתנאי זה בפיו (ולא בשתיקה בלבד), שאם לא כן, ניתן לומר שהמוכר שאמר זאת התכוון רק כדברי סרק בעלמא כדי להרגיע את הקונה ולא התכוון לחזור בו ממה שסוכם ביניהם ולכן אין המוכר נחשב אפילו למחוסר אמנה אם יחזור בו מדבריו האחרונים, ומשכך – חייב הקונה לבטא בשפתיו כי הוא מסכים וסומך על התנאי שהציע המוכר ורק על דעת זה הוא קונה את החפץ או משכיר את הדירה, ומשעה כן – תנאי זה מחייב את שניהם.

יצויין עוד, שאם הקונה אמר את התנאי שנועד לטובתו לפני החתימה על החוזה והמוכר הסכים לכך או אף אם שתק – חייב המוכר לקיים את התנאי או לתת את התוספת כפי שהציע, כי עוד לפני גמר המקח אמר הקונה בפירוש שרק על דעת תוספת התנאי החדש הוא מסכים לעשות את הקנין ושתיקת המוכר הינה הסכמה לדברי הקונה. זאת בשונה משתיקת הקונה, שנתבאר לעיל שאינה מספיקה וצריך שיבטא בפיו את הסכמתו לתנאי החדש.

כמובן שכל דין זה הוא כשלא נעשה גמר המקח, כי לאחר גמר המקח – כבר לא יעזור הסכמת השוכר לדברי המשכיר או להיפך.