הדירה שהפכה לפרויקט

שמואל, אברך יקר שזה עתה סיים את שנת לימודיו בכולל ופנה לתחום ההוראה והחינוך, חיפש לקנות דירה בכספי החתונה שקיבלו הוא ואשתו ביחד עם עוד חסכונות ועזרה מפה ושם.

הלה שמע על קבלן מומלץ אחד מחבר שלו, ידידו מהישיבה, שנכנס לאיזה עסקה שווה עם קבלן זה, ושמואל החליט להצטרף אליו ולקנות ג"כ בפרויקט זה הנקרא בשם "בראשית" דירה 'על הנייר' (דיה שאינה בנויה עדיין). לאחר שבחנו את העסקה מכל צדדיה, תוך בדיקת כל היתרונות והחסרונות, האפשרויות והסיכונים שבעסקה, סגר חוזה עם הקבלן.

עברו כשנתיים, והגיע מועד מסירת הדירה. שמואל ואשתו היו נרגשים לקבל את המפתח מיד הקבלן, וכמובן – לסגור את כל פרטי התשלום האחרונים שנותרו.

אולם, איך שפתחו את דלת הדירה החדשה – חשכו עיניהם:

ראשית כל – נזילה הייתה מאחד הצינורות במטבח, שניפחה את כל הארונות מלמטה, וגרמה נזק עצום וצורך להחליף את כל הארונות. נוסף לכך, בחדר השירותים הניאגרה הסמויה הותקנה ברשלנות, הקיר היה רטוב ומנופח. עוד מצאו תקלות במיקום הצינורות למזגן שלא הוכנו במקומם, מה שמצריך התקנת צינורות חדשים, ופקק חשמל אחד עקשני שסירב להתרומם למרות כל הניסיונות, פאנלים שבורים בקצוות, רצפה לא ישרה בחדר הילדים. קיצור – עבודה חובבנית.

לאחר שהביאו חברת בדיקה מסודרת, שאישרה את חששם באשר לטיב העבודה בדירה והציגה להם רשימת תיקונים עצומה שהפכה לפרויקט שיקום הדירה – באו שמואל ואשתו אל הקבלן ודרשו לבטל את העסקה ולקבל החזר כספי על מה ששילמו, באומרם: לא שווה לנו לשלם לך על הדירה, כמות התיקונים כאן היא בלתי הגיונית ובלתי מתקבלת על הדעת כלל! זה כמעט לשלם עוד שליש דירה!

הקבלן היה די מופתע לגלות את שמואל ואשתו כמעט בוכים בפתח משרדו, אולם כשראה את דוח הליקויים, הבין שכנראה הפועלים שלו דפקו אותו… אולם הוא התעשת מהר ואמר להם: נו, מה הבעיה? אני אתקן מה שצריך בעצמי! אשלם לכם על האיחור במסירת הדירה אם צריך, יקח כמה שייקח, אבל אתקן הכול. אין צורך להפר את החוזה לגמרי.

אבל שמואל ואשתו היו כל כך מאוכזבים והמומים מכמות התקלות, מה גם שבחלק מהמקומות צריך ממש לרצף מחדש את הבית, ועמדו על שלהם. כשלא באו לעמק השווה – פנו לבית הדין.

ונשאלת השאלה: האם ניתן לחזור מעסקת נדל"ן בשל ליקויים בדירה? ובסגנון אחר: מהם התנאים בהם ניתן לטעון מקח טעות בעסקת נדלן עד כדי ביטולה לגמרי?

תשובה בקצרה: במקרה זה, כשקנו דירה על הנייר – אין אפשרות לבטל את החוזה בשל הליקויים שנמצאו, אלא אם כן מדובר בשינוי פני הדירה ממש (שינוי מספר החדרים למשל), והכל – כמנהג המקום ולפי ראות עיני ביה"ד.

תשובה בהרחבה: נפסק בהלכה, שכל דבר שנמכר ונמצא בו פגם, אולם למרות הפגם נקרא החפץ הנ"ל בשמו המקורי – אין המקח בטל, אלא צריך המוכר לתקן את הכלי למצב שבו הוא היה צריך להיות בשעת המקח. אולם, אם צריך המוכר להחליף את מה שמכר בכלי אחר – נמצא שהקונה מקבל ממנו כעת חפץ חדש שעליו לא נעשה הקנין הראשון, ולכן רשאי הקונה לבטל את המקח.

והוא הדין אם אחרי התיקון יקרא או יראה הדבר שקנה הקונה כחפץ משומש ויופחת ערכו, או שמנהג האנשים הקונים חפץ חדש להקפיד על מומים כאלו ומבטלים את המקח מחמת זה – אזי בכל מקרים אלו המקח בטל.

ולענייננו: אם היה מדובר בקניית דירה קיימת, אזי היה ניתן לבחון זאת באופן הנ"ל: כל שמדובר בתיקונים קטנים, ללא שבירת קירות ושינוי פני הדירה – גם אם מדובר בהרבה תיקונים, אין לבטל החוזה בשל כך. רק אם מדובר בשינוי הדירה ממש (כגון שקנו דירה ובגלל ליקויים צריך לבטל חדר או להוסיף חדר וכעת היא כבר לא עם אותו מספר חדרים, או ללא המרפסת, דבר שמשנה משמעותית את הדירה) – ניתן לבטל את החוזה.

אולם, כל זה – בדירה קיימת. אך בדירה 'על הנייר' – הרי הקבלן התחייב להביא דירה עם כך וכך חדרים, וא"כ – מה זה משנה באיזה דרך הוא יעשה את זה, ייקח לו כמה שייקח, ועל האיחורים והתיקונים הוא ישלם, אבל כיון שבסופו של דבר יקבלו שמואל ואשתו דירה חדשה מקבלן, אזי אין להם על מה להתלונן, כי שינוי השם של הדירה לא נעשה כאן.

רק באם יתברר שמדובר בתיקונים משני מצב הדירה לגמרי (לדוגמא: מספר חדרים וכדומה) – יהיה ניתן לבטל, והכל לפי ראות עיני בית הדין.

יצוין שלא משנה מי יצר את הליקויים, הקבלן או שלוחיו הפועלים – הדין לא ישתנה בעקבות כך.