קניית (נזקי) דירה

"לחיים" איחלו איש לרעהו שלמה וחיים.

זה עתה חתמו חוזה על קניית דירתו של שלמה ע"י חיים, בבניין מגורים במרכז הארץ, שהייתה מושכרת לשמעון תמורת 4000 ₪ בחודש.

כמובן שלפני שחתם על החוזה לקניית הדירה הוא עשה את הבדיקות הנדרשות (נסח טאבו, סיבוב בדירה וכו'). אולם משום מה ועל אף המעמד החגיגי, ליבו לא בישר לו טובות.

לאחר מספר ימים אירע תקלה בחוטי החשמל בדירה. טכנאי החשמל שהגי למקום תיקן את התקלה באופן מקומי אולם נתן דו"ח האומר שכדי לפתור את הבעיה מיסודה שלא תשוב עוד יצטרכו להשקיע אלפי (או עשרות אלפי) ₪ בתשתית חשמל חדשה לדירה.

חיים, שנודע לו על ידי שמעון מהתקלה שארעה, אמנם חתם על החוזה אך את המפתח עדיין לא קיבל. התקשר חיים לשמעון בדרישה לתיקון התקלה באופן יסודי או לחילופין – ביטול החוזה, באומרו 'הן ביקשתי לקנות דירה תקינה, איני מוכן לתקלות כאלו, מה עוד יש בדירה שהוא מקולקל ואני לא יודע?'

אלא ששלמה בשלו, לטענתו מכר את הדירה כמות שהיא, וכך הוא (חיים) ראה אותה, ומבחינתו של שלמה לא יצא עוד שקל שחוק אחד על הדירה (מלבד התיקון ההכרחי לשימוש בחשמל בדירה במצב הקיים) היות ומבחינתו כבר אינה הדירה שלו אלא נמכרה לחיים.

אלא שחיים החל לטעון בפניו: הרי אתה כעת מחוייב לשמעון השוכר שכנמצא כרגע בדירה להעמיד לו תשתית חשמל נאותה! ומה ההבדל אם הוא מבקש זאת ממך או אני מבקש זאת ממך? ומעבר לכך: לו הייתה הדירה נשארת שלך, והתקלה הייתה חוזרת – הלא היית מסכים לעשות שיפוץ מלא של החשמל בדירה (כדי לא לשלם כל חצי שנה לטכנאי חשמל)?

לעומתו טוען שלמה: אכן, אני מחויב להעמיד לרשותו של שמעון חשמל בדירה. הא ותו לא. איני מחויב לשפץ לו את כל תשתית החשמל, ואף לו הייתה נשארת דירה זו ברשותי – לא הייתי עושה זאת אם לא שהייתי מוכרח לכך, ובכל מקרה – כעת החשמל עובד,  לא משנה באיזה אופן, וע"כ החוזה תקף וקיים.

ונשאלת השאלה האם יש דרך לחייב את שלמה לשפץ את החשמל בדירה או לחילופין – האם ישנה אפשרות לחיים לבטל את החוזה בשלב כזה (לאחר חתימה, לפני קבלת המפתחות)?

תשובה בקצרה: חיים אינו חייב לקנות את הדירה, אמנם אינו יכול להכריח את שלמה המוכר שיתקן את החשמל בדירה מבלי שיוכח שמישהו הזיר במכוון או פשע בהתנהלותו עם החשמל בדירה, והוא בסכנה ע"פ חברת חשמל במצב שהינו כיום (ללא השיפוץ היסודי).

תשובה בהרחבה: הנה אם החוזה מנוסח [כמו שרוב החוזים המצויים] בצורה של התחייבות למכירה, דהיינו שהמוכר מתחייב למכור את הדירה אבל עדיין לא מכר בפועל – הרי הדירה היא עדיין של המוכר ופשוט שאפי' אם הקונה התחייב לקנות את הדירה (בתשלום וקבלת המפתח או בקניין אחר), מ"מ בכהאי-גוונא אין הקונה צריך לקנות את הדירה כיון שהיא ניזוקה ומצבה שונה מהמצב שהיתה בשעת חתימת החוזה אף אם הנזק בדירה קרה באונס גמור.

אלא שהבעיה היא שאין הקונה יכול לחייב את המוכר לתקן את הדירה וכל זכותו היא לבטל את החוזה במקרה כזה ובדרך כלל הרבה קונים אינם מעוניינים לבטל את החוזה ואז נוצרת בעיה שמצד אחד הוא רוצה את הדירה ומצד שני אינו יכול לחייב את המוכר לתקן את הנזקים, ולכן מלכתחילה הפתרון הוא שיוסיפו בחוזה שורה כזאת: "המוכר מתחייב למסור את החזקה בדירה לקונה, במצב שהיתה קיימת בשעת ראיית הדירה על ידי הקונה למעט בלאי סביר".

במידה ואין את השורה הזאת בחוזה ולא ניתן (מכל סיבה שהיא) להוסיף את השורה הנ"ל בחוזה אין באפשרותו של הקונה לחייב את תיקון החשמל המלא (כנ"ל) וזאת אף אם קלקול החשמל בדירה הינו כתוצאה מאונס גמור, אך מנגד אינו חייב לעמוד בהתחייבותו לקנות את הדירה, היות והדין אומר שהמתחייב לעשות דבר מסוים בתמורה להתחייבות של חברו וחברו לא עמד בהתחייבותו, אע"פ שזה קרה מתוך אונס – מ"מ אין הוא חייב לחברו כלום דאע"פ שאכן חברו לא אשם בהפרת התחייבותו שהרי אנוס הוא, מ"מ אין האונס מחייב את הצד שכנגדו לעמוד בהתחייבותו, שאינה תקפה באונסים.

אך במידה והחוזה מנוסח בלשון מכירה של ממש – כאן כבר לא יוכל חיים לחזור בו, שהרי קנה את הדירה, ואע"פ שעוד לא נגמר התשלום על הדירה, והשוכר את הדירה עדיין משלם לבעלים הקודם – מ"מ הוא כבר קנה את הדירה בחתימתו על החוזה כעל חוזה לקניה מיידית, ובמקרה זה לא יוכל לחייב את בעל הדירה הקודם לעשות שיפוץ יסודי בדירה, אם לא שיוכיח חיים ש: 1. שיפוץ כזה הוא הכרחי ע"פ חברת החשמל 2. הנזק נעשה ברשלנות של בעלי הדירה או של השוכרים בה, וזאת היות ואין דיני שמירה בקרקעות, אזי רק כאשר יש 'מזיק' שהזיק את הדירה בקצר חשמל או כדומה, ובמידה וחברת החשמל אומרת שהתיקון הכרחי לאישור תקינות החשמל בדירה וכו' – מוכרח שלמה לתקן את הדירה. (כמובן שאם השוכר את הדירה גרם לנזק עליו לעמוד בהוצאות מול בעל הדירה הקודם או הנוכחי, לפי מה שיסכמו ביניהם).