חתן שכר דירה אולם זמן קצר לפני החתונה התבטל השידוך. כעת המשכיר תובע דמי השכירות על התקופה שהדירה הייתה ללא שוכרים בשל כך. האם יש לחתן המסכן לשלם על כך?
ללוי מספר דירות ברחבי הארץ, אותם משכיר הוא לשוכרים שונים לתקופת זמן ארוכה (שנה +) תמורת תשלום הוגן. בערל, חתן צעיר שזה עתה בא בקשרי השידוכים, טלפן אל לוי וביקש לראות את אחת הדירות באזור המרכז להשכרה עבורו ועבור זוגתו לעתיד.
לאחר שראה בערל את הדירה, חתמו הצדדים על חוזה שכירות כחודשיים לפני חתונתו של בערל, ביום ראשון י' כסלו ה'תש"פ. בחוזה נקבע כי שכר הדירה יעמוד על 1900 ₪ לחודש וכן שמועד הכניסה לדירה יהיה בתאריך כשבועיים מיום חתימת החוזה.
הצדדים דברו ביום שישי כ"ב בכסלו, וסיכמו להיפגש במוצ"ש בביתו של לוי המשכיר, על מנת לקחת את המפתח לדירה. אולם, במוצאי שבת, כ"ג בכסלו, הודיע בערל דרך אחיו ללוי המשכיר, כי החתונה התבטלה ולכן אין צורך בדירה.
מאז לא היו הצדדים בקשר רציני. בערל הפנה את לוי לרב שלו, וזה הציע בערל ישלם 500 ₪ כפיצוי על ביטול החוזה. לוי סירב לקבל את ההצעה. בינתיים, שב לוי ופרסם את הדירה, ולאחר שמצא שוכרים חדשים חתם עימם חוזה שכירות חדש החל מתאריך י' שבט ה'תש"פ.
לאור כל זאת, תובע לוי מבערל פיצוי על הזמן בו הדירה עמדה ריקה, מכ"ד בכסלו (שבועיים מיום חתימת החוזה) ועד י' שבט, סה"כ חודשיים וחצי, ע"פ 1900 ₪ לחודש, ובנוסף הוצאות משפט ללא פירוט. הוא טוען שכעת הדירה מושכרת תמורת 2100 ₪ לחודש.
לעומתו מספר בערל כך: "חתונתי התבטלה במוצ"ש ואחי עשה לי טובה והתקשר ללוי להודיע על ביטול החתונה, ושאיני צריך את הדירה. הסיבה שלא עניתי לטלפונים הינה בגלל מצבי הנפשי בעקבות ביטול החתונה. אחי והרב שלי אמרו לי שהם מטפלים בעניין". לטענת בערל, הוא פטור מתשלום מכמה סיבות:
ראשית, היה סיכום בע"פ שהמפתח יינתן לפני המועד הכתוב בחוזה. אולם, כאשר בערל הגיע בתחילת השבוע (שבסופו התבטלה החתונה), לוי לא היה בבית ולא נתן לו את המפתחות. כיון שכך, הרי לוי הוא שלא עמד בסיכומים ולכן החוזה בטל (לוי הסביר ששהה אז בחו"ל ולא קיבל התראה שבערל רצה להגיע אז). לא נעשה מעשה קניין בעל תוקף על הדירה – לא ניתן מפתח או תשלום. והעיקר: אילו לוי היה פונה אלי ואומר שהדירה ריקה, הייתי דואג להשכיר אותה אפילו במחיר מופחת כדי לצמצם את הנזק.
ונשאלת השאלה: מי ישלם על החודשים שהדירה עמדה בהם ריקה בשל ביטול החתונה, והאם ניתן לומר שהסכם שכירות שנעשה עם חתן הוא סוג של הסכם על תנאי, שבמידה ובטלה החתונה – ממילא בטלה השכירות ואין כאן מקום לפיצוי?
תשובה בקצרה: על בערל לעמוד בהסכם השכירות של הדירה, החל מרגע חתימתו, ועליו לשלם את חודשים אלו, בניכוי שיעור זמן הגיוני שבו ניתן למשכיר להשכיר את ביתו לאחר.
תשובה בהרחבה: בחוזה השכירות (סעיף 2) נקבע: המשכיר משכיר בזאת לשוכר והשוכר שוכר מהמשכיר את הדירה. חוזה בלשון זה מועיל כ"שטר קנין", שמועיל לקנות נדל"ן לשכירות. בהמשך חוזה השכירות (סעיף 20) נכתב כי נעשה קניין "מעכשיו", ולכן אין לפקפק בחלות הקנין למרות שתאריך השכירות לא היה מיד בשעת הקנין.
לפיכך, השאלה המרכזית העומדת לפתחנו היא: האם ביטול השכירות עקב ביטול החתונה היא סיבה מספקת לביטול הסכם השכירות וחובות השוכר הכלולות בו. בבסיס שאלה זו מונחת השאלה האם מדובר על עסקה מותנית, או שלא. וביתר הרחבה השאלה היא: האם למרות שלא נאמר במפורש ששכירות הדירה מותנית בקיום החתונה, הרי ששני הצדדים הבינו שישנו תנאי כזה, שכן ידעו שניהם שמטרת השכירות היא לגור בדירה לאחר הנישואין. ואם כך, לאחר ביטול החתונה התבטל גם הסכם השכירות.
שאלה מעין זו עולה במספר סוגיות (שוכר שמת, רצה לעלות לא"י ולא עלה, ועוד ואכמ"ל). בנושא זה נידונים רבים, ולא נעמוד על כולם, אך ננסה לתת מענה לשאלה ספציפית זו בקצרה:
במקרה שלפנינו מדובר על שוכר דירה לקראת נישואיו שביטל את העסקה בשל ביטול החתונה. ברור שללא החתונה הוא לא היה שוכר את הדירה והיא הייתה מיותרת עבורו, אלא היה נשאר לגור אצל בני משפחה או בישיבה (כפי שהוא טוען שהוא עושה היום).
בנדון דידן, תכלית העסקה סוכלה, שכן ברור וגם הובהר על ידי הנתבע שהוא שוכר את הדירה על מנת לגור עם אשתו לאחר החתונה. כמו כן, העסקה טרם יצאה לפועל מן הבחינה המעשית, כיוון שהנתבע לא קיבל את החזקה בדירה [בשני מרכיבים אלו, דומה הדבר למי שמכר על מנת לעלות לארץ ישראל, ולא עלה ואכמ"ל].
אך בנדון דידן, כיוון שמדובר בעסקה לה שני צדדים, והצד השני ייפגע מביטולה של העסקה, אין בסיס לבטל את העסקה, והשוכר מחויב לעמוד בהתחייבותו (זאת בשונה ממוכר קרקע ואכמ"ל).
אין לקבל גם את טענתו של השוכר, שאילו היה יודע שלא נמצא לדירה שוכר חלופי, היה משכיר לחבר במחיר נמוך ביותר. זאת, כיון שלא פעל, לא הוא ולא שלוחיו, לברר את מצב ההשכרה של הדירה.
אמנם, מסתבר שיש לקזז מהתשלום פרק זמן סביר שנדרש עד שהמשכיר ימצא שוכר אחר. זאת, כיון שאילו היה הנושא היה עולה במו"מ מסתבר מאד שכך היה מסוכם (בחוזים רבים ניתנת לשוכר אפשרות לעזוב את הדירה בהתראה של כמה חודשים מראש, בתשלום חלקי כל שהוא, שבזמן זה המשכיר מוצא לעצמו שוכרים אחרים, ללא תשלום מצד השוכר הקודם), ועל כן את זמן זה יש לקזז מהתשלום על הזמן בו עמדה הדירה ריקה.
הקהל מדבר
0 תגובות
הצטרפו לשיחה והשאירו תגובה
הוספת תגובה